在貿易持續緊張和全球經濟放緩的大環境下，亞太地區房地產市場的發展態勢顯得韌性十足。
盡管亞洲房地產一直是投資者關注的資產類別，但在過去五年中，亞洲區域內外的機構投資者為追逐投資回報，對房地產私募股權（PERE）的興趣與日俱增，推動了亞洲房地產行業飛速增長。
除投資發達國家的資產外，機構投資者對亞太地區房地產的投資需求增加，這增強了亞太地區市場參與度，并帶動整個區域交易量提高。亞太地區發達市場和新興市場引起投資機構廣泛關注。調查顯示，多數機構投資者預計到2019年底，亞太地區房地產年化收益率或將超過10％。
基礎強大的亞洲房地產市場
在過去十年中，亞洲地區主要市場的房地產價格逐年上漲。房產入住率保持健康水平，表明該行業基本面強勁。隨著亞洲整體借貸率下降，投資機構肯定了亞太地區房地產估值具有投資吸引力。
進入亞太地區資產領域的新基金越來越多，這表明房地產價格仍保持在可接受的水平，亞太地區市場仍能為投資者提供機會。據統計，專注亞太地區的私募股權基金在2018年前9個月的凈流入量約為378億美元，而2017年全年僅為377億美元。
2019年第一季度，泛亞地區房地產私募股權資產管理機構間融資仍保持活躍，尤其在中國、日本和韓國等市場中，在證券公司的大量交易下推動了需求增長。此外，在中國開發商的帶動下，新加坡和香港地區融資興盛，推動了跨境投資增長。2019年第一季度跨境投資金額為63億美元，同比增長近9％。
近期，國際投資機構的一系列舉動表明他們對亞太地區房地產行業充滿信心。2019年，全球近300支房地產私募股權基金中約有四分之一集中在亞太地區。全球資產管理機構將目光投向中國，印度，北亞的日本和韓國，東南亞的印度尼西亞、馬來西亞、泰國和菲律賓等主要市場。前沿市場的監管改革正在創造新的投資機會，也吸引了投資機構關注。私募股權巨頭科爾伯格·克拉維斯集團（KKR）于2019年初推出首只專注于亞洲房地產的基金，預計將在養老基金和主權基金籌集15億美元。
日本以超低的利率吸引了如科爾伯格·克拉維斯集團（KKR）等外國基金的關注。科爾伯格·克拉維斯集團計劃在日本專注于辦公和住宅房地產以及日本市場上主要企業的房地產業務投資。
聚焦全新的市場領域
在日本和韓國等發達經濟體中，辦公和醫療物業等核心領域的估值頗具吸引力。然而，印度和印度尼西亞等主要新興市場中，新興經濟產業蓬勃發展，為投資機構帶來許多新的機遇。
例如，在東南亞最大的經濟體印度尼西亞，像Gojek這樣的網約運輸和物流公司的業務增長造成了雅加達大都會地區周邊倉庫的供需缺口。亞太地區工業地產在2018年吸引了260億美元資金流入，相較上年增長24％。預計到2023年，僅印度尼西亞物流和倉儲市場的收入就將達到750億美元。
印度是世界增長最快的主要經濟體之一，科技行業蓬勃發展。其強大的國內科技市場推動了對數據中心需求的增加。與此同時，共享辦公空間正不斷涌現，服務于充滿活力的新興行業，成為亞洲地區主要的增長領域，2018年該地區共享辦公空間需求增長達36％。
在整個亞洲地區，中國大灣區建設規劃等基礎設施開發項目持續刺激市場需求，并為辦公場所、商業園區、物流、酒店業等領域投資帶來新的盈利空間。
硬幣有正反兩面
在當前全球商業環境中，機遇與風險往往并存，房地產私募股權投資也是如此。宏觀經濟因素和商業趨勢在推動房地產潛在需求增長方面起重要作用。例如，中美貿易戰期間，隨著市場不斷適應貿易政策變化，可能會間接減緩中國房地產行業的發展。
從長遠來看，這將導致供應鏈發生變化（制造商可能考慮從中國轉移到其他亞洲市場），最終將改變該地區的工業和物流格局。
除了針對特定市場的挑戰外，一個國家內的政策變化在短期內也會為投資機構帶來風險。例如，澳大利亞計劃對管理投資信托基金（managed investment trusts）的稅收待遇進行調整，或將改變行業格局。目前，該退稅方案允許某些投資機構只需支付15％的優惠預扣稅（而非30%），從而保證了穩定需求。有跡象表明這可能已經達到頂峰。但是，盡管估值高于歷史水平，但在全球范圍內仍處于合理水平——澳大利亞政治和經濟環境穩定，屬于低風險國家。
機會與風險復合在日本也有相似場景。日本境內外機構投資者考慮到東京市場機會有限，正在將重心轉移到大阪等其他市場。
印度市場則受到政治因素影響。在印度，受到印度大選不確定性影響，私募股權公司和非銀行金融機構的房地產投資在2019年上半年下降近三分之一。由納倫德拉·莫迪（Narendra Modi）領導的親商政府獲取大選勝利后，預計在未來幾個月內經濟增長趨勢將得以回升。
投資機構應持謹慎樂觀態度
隨著越來越多的投資機構發現亞洲地區房地產行業的潛力，越來越多的市場向外國投資機構敞開門扉，投資者行事愈發謹慎，以防在市場暴跌時被迫持有資產。然而，低利率降低了融資成本，刺激了市場需求。因此可以預見，亞太地區房地產私募股權將持續增長，多樣化發展將得以延續。
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